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房屋过户前被查封执行的权利救济路径——王亚仙诉邵翠月房屋买卖合同纠纷案
发布日期:2013-12-11 字号:[ ]

  说起家,总有一份心灵的依恋,有了房那是寄养心情的开始。选购装饰房屋的酸甜苦辣,却是品尝在对家的孜孜追求。刚有了家的感觉,过户前却因前主人的债务纠纷被查封执行,那份心急火燎别提了,到底是提执行异议,还是行确权之诉?也为你提个醒,房屋买卖还是多长个心眼,先来个预登记。

案情

  20129月10,原告王亚仙与被告邵翠月签订了一份房地产买卖协议,协议约定:邵翠月将其坐落于金华市区南苑东2幢2单元101室房屋一套以43.6万元的价格转让给王亚仙;签订协议后由王亚仙支付邵翠月购房定金2万元;王亚仙于20121010日前付清购房款;邵翠月于20121010日前将房屋交付给王亚仙使用;邵翠月应在交房前协助王亚仙办好房屋产权过户手续,并在房屋产权转移后协助王亚仙办理土地使用权过户手续,应补交的土地出让金和办理权属转移登记的费用由王亚仙承担;如王亚仙中途悔约,不得索还定金;邵翠月中途悔约,应在悔约之日起三日内返还定金,并另行支付给王亚仙与定金等额的违约金;如有一方违约,双方应支付的中介费均由违约方支付;购买方不能按期付清购房款,或者出卖方不能按期交房,每逾期一日由违约方向对方给付总房价万分之三的滞纳金。签订协议后,王亚仙当天即支付给邵翠月购房定金2万元。2012919日,王亚仙通过盛秀英和盛洁的帐号转帐支付给邵翠月41万元,另支付给邵翠月现金6000元,至此,王亚仙付清了43.6万元购房款。同日,邵翠月将房屋交付给王亚仙,王亚仙接收后对房屋进行了装修。

  20129月11日,徐懋为与祝根宝、邵翠月民间借贷纠纷一案向金华市婺城区人民法院提起诉讼[案号为(2012)金婺商初字第963号]。同月14日,洪志良为与祝根宝、邵翠月民间借贷纠纷一案向金华市婺城区人民法院提起诉讼[案号为(2012)金婺商初字第1042号]。同月17日,金华市婺城区人民法院在两起案件的财产保全中查封了登记在邵翠月名下的南苑东22单元101室房屋。该法院经审理认定上述两起案件中的借款为祝根宝的个人债务,由祝根宝个人清偿。宣判后,徐懋和洪志良不服,向浙江省金华市中级人民法院提起上诉,二审认定该两案中的债务为祝根宝和邵翠月的夫妻共同债务,改判由祝根宝和邵翠月共同清偿。本案审理过程中,徐懋诉祝根宝、邵翠月民间借贷纠纷一案已进行强制执行程序。

  另查明,祝根宝、邵翠月于1968年51日登记结婚,201221日协议离婚,离婚时约定涉案房屋归邵翠月所有。201252日,祝根宝将该房屋过户到邵翠月名下。该房屋建筑面积56.64平方米,地下室面积7.5平方米,土地使用权性质为划拨。

  审理

  金华市婺城区人民法院经审理认为:原告王亚仙2012年126日起诉前,涉案房屋已由本院在〔2012〕金婺商初字第963号徐懋诉祝根宝、邵翠仙民间借贷纠纷、〔2012〕金婺商初字第1042号洪志良诉祝根宝、邵翠仙民间借贷纠纷案件中因财产保全而查封。上述两案在本案审理过程中均已审结,生效判决确定邵翠月对涉案债务承担清偿责任,其中徐懋为原告的案件已进入强制执行程序。执行(含财产保全裁定的执行)过程中,案外人对执行标的主张权利的,可提出执行异议,对执行异议裁定不服,可提起诉讼。案外人直接提起确权之诉的,法院不予受理;案件已经受理的,应当驳回起诉。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第(三)项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条之规定,裁定驳回原告王亚仙的起诉。

  评析

  本案中,原、被告双方对合同的效力和继续履行并无争议,只是对被告是否违约以及因否承担违约责任存有争议。但由于合同标的物原为被告与祝根宝的夫妻共同财产,被告与祝根宝在负有巨额夫妻共同债务的情况下协议离婚,约定夫妻仅有的一套房屋归被告所有并过户到被告名下,被告取得房屋不久即与原告签订合同将房屋转让给原告,合同履行过程中又因被告与其前夫与案外人的债务纠纷被法院查封,合议庭评议及审判委员会讨论过程中,对本案的处理产生了五种不同意见:第一种意见:确认合同有效,判令被告协助原告办理权属转移登记,驳回原告的其他诉讼请求;第二种意见:确认合同有效,驳回原告的其他诉讼请求,告知原告通过执行异议程序解决合同履行过程中的法律障碍;第三种意见:确认合同无效,向原告释明变更诉讼请求,如原告同意变更诉讼请求则按变更后的诉讼请求继续审理,如原告不同意变更诉讼请求则驳回其诉讼请求;第四种意见:确认合同无效,驳回原告的诉讼请求;第五种意见:不审查合同有效与否,直接驳回原告的起诉,告知原告按执行异议程序解决本案争议。笔者现就本案中是否需要确认房屋买卖合同的效力、合同的效力的认定以及对争议的处理提出一些粗浅的看法,以期取到抛砖引玉的作用。

  一、本案中是否需要认定房屋买卖合同的效力

  前文所述的五种意见中,前四种意见均认为本案中应当审查房屋买卖合同的效力,只是对合同有效与否有不同看法。持第五种观点者认为,涉案房屋在原告起诉前已经被法院查封,而且在本案审理过程中,徐懋诉祝根宝、邵翠月民间借贷纠纷一案已进行强制执行程序,本案原告要求确权的房屋是该案的执行标的,根据浙江省高级人民法院《关于审理案外人异议之诉和许可执行之诉案件的指导意见》第三条“执行过程中,案外人就执行标的另行提起确权之诉,人民法院不予受理;案件已经受理的,应当驳回起诉”的规定,不论原、被告签订的房屋买卖合同是否有效,均应驳回原告的起诉,故在本案中无需审查房屋买卖合同的效力。笔者认为,设立案外人异议之诉和许可执行之诉的目的是通过执行听证和后续的案外人异议之诉或者许可执行之诉赋予利害关系人和执行案件双方当事人充分的诉辩权利,平等保护各方的合法权益。对已经受理的案外人就执行标的提起的确权之诉,应视不同的案情分别处理:如果在申请执行人或者保全申请人不参加诉讼的情况下能够确认原告赖以主张权利的基础法律关系无效的,可以行使释明权告知原告变更诉讼请求,原告同意变更诉讼请求的,按变更后的诉讼请求继续审理,原告不同意变更诉讼请求的,则驳回其诉讼请求。如果根据现有证据不能认定原告赖以主张权利的基础法律关系无效的,则直接驳回原告的起诉,告知原告按民诉法第二百二十七条的规定主张权利,以便申请执行人或者保全申请人在听证或者案外人异议之诉中行使抗辩权。按上述方式处理,在合同无效明确的情况下,可以绕过听证、执行异议之诉等繁琐的程序,减轻当事人的诉累,实现诉讼的便捷高效。因此,在本案中应当对房屋买卖合同是否无效进行审查,如不能认定无效则不作有效认定。

  二、本案合同是否存在无效情形

  合同的特征即在于法律地位平等的当事人,通过自由协商共同确定双方的权利义务关系。从双方的关系结构看,双方在缔约过程中及其后的某些过程中表现的意志都是自由意志,这在法律上被概括为合同自由原则。①合同自由原则是合同法的精髓和灵魂,是市场经济的必然要求。根据我国合同法第五十二条规定的合同无效的五种情形和该法第五十四条规定的可变更或者撤销的合同的三种情形看,当事人签订的合同,只有违反法律的根本精神,方为无效。本案中,审查原、被告签订的合同是否无效,主要是审查双方是否恶意串通,通过买卖房屋的形式帮助被告转移财产,逃避债务。对此,可从以下几方面进行审查:1.被告是否有财产被查封、扣押的紧迫的潜在危险;2.合同双方是否存在特殊的身份关系和信赖关系;3.转让价格是否合理,价款有无实际交付。根据查明的事实,原、被告的房屋买卖合同是由中介公司居间达成,约定的转让价格合理。原、被告签订合同时,徐懋、洪志良尚未起诉被告。原、被告交付房屋和购房款时,(2012)金婺商初字第963号、(2012)金婺商初字第1042号案件虽然已经立案,而且法院已经到房管部门查封涉案房屋,但当时被告尚未收到起诉状副本、财产保全裁定等材料。从上述的几个方面考量,根据现有证据不能认定原、被告签订的合同存在恶意串通损害第三人利益的无效情形。

  三、争议的解决

  虽然根据已经查明的事实不能认定原、被告签订的房屋买卖合同无效,但如果据此认定合同有效,将直接影响徐懋、洪志良的债权的实现,因此,在徐懋、洪志良没有参与诉讼的情况下,不能认定合同有效。为平等保护各权利人的合法权益,应该在程序上赋予徐懋和洪志良对该合同的效力、是否可继续履行等的抗辩权,并在各方充分行使诉权的基础上再对合同是否有效作出认定。故本案应该驳回原告的起诉,告知原告根据民诉法第二百二十七条的规定提出执行异议。原告对执行异议裁定不服的,可提出执行异议之诉;徐懋、洪志良对执行异议裁定不服的,可提起许可执行之诉。

  责任编辑:李昕玥




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