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房屋抵押后的租赁关系对受让人不具约束力——中国联合网络通信有限公司金华市分公司诉金华神农食品公司、杜一娟、金华市开发区物资公司合同纠纷一案
发布日期:2013-12-11 字号:[ ]

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  租赁可谓物尽其用,成了亲也不是天长地久,可能会物易其主,换来分离的一天。买卖不破租赁并不是天经地义,租赁房屋也要象谈亲认嫁一样,仔细了解房屋是否存在已有抵押还跟你谈情说爱,那样的地老天荒是有危机的,要不想看新娘家眼色,那就听听抵押权人,瞧瞧不破租赁的例外。


  案情

  20085月20日,被告金华神农食品公司(以下简称神农公司)将其所有位于金华市婺城区白龙桥镇金龙路2幢的房屋(所有权证号为00144239,建筑面积6704.78平方米)抵押给交通银行股份有限公司金华分公司,并办理了抵押登记。抵押登记后,原告与被告神农公司于2008916日签订《楼顶建站租赁合同》一份,约定将神农公司所有的上述房屋屋顶租给原告设立通信基站,租期为2008916日至2018915日;租金每年8000元,10年租金共计80000元,于合同生效之日起一个月内一次性支付;基站所需三相电由原告自行引入,神农公司保证正常供电;租期内,若神农公司房屋所有权发生变更,本合同继续有效,并由神农公司负责将合同的权利义务一道转移给新的所有权方;合同还对其他事项进行了约定。合同签订后,原告向被告神农公司支付租金80000元,并在上述房屋楼顶设立了通信基站。租期内,交通银行股份有限公司金华分公司以法定程序通过拍卖神农公司所有的上述房屋实现抵押权,金华市开发区物资公司(以下简称开发区物资公司)竞买取得该房产并办理了过户登记手续。20132月,开发区物资公司以享有涉案租赁物所有权为由,中断对基站供电,致使基站通信中断。嗣后,原告与三被告协商无果。2013719日,原告诉来本院要求继续履行《楼顶建站租赁合同》,并顺延租期。

  另查明,在拍卖上述房屋期间,原告及神农公司并未向法院或拍卖公司告知存在涉案租赁关系或主张过相应的债权;2011年114日,神农公司因未参加年检,被吊销营业执照;金华市婺城区白龙桥镇金龙路2幢房屋的位置与金华市婺城区白龙桥工业园区怡虹路9号系同一地方。

  审理

  金华市婺城区人民法院经审理认为:抵押人将已设定抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。原告与被告神农公司签订的《楼顶建站租赁合同》是双方真实意思表示,合法有效,但该合同所涉租赁物在出租前已由神农公司抵押给银行,银行通过拍卖实现抵押权后,开发区物资公司作为房产的受让人,原告与被告神农公司之间的《楼顶建站租赁合同》对其不具有法律约束力,开发区物资公司无须履行该合同。即便原告与神农公司在合同中约定租赁物所有权变更时,神农公司应将合同的权利义务一并转让给新的所有权人;但涉案租赁物被拍卖转让时,原告及神农公司均未告知租赁关系的存在或主张过相应的债权,且事后神农公司亦未将合同的权利义务转让给开发区物资公司,故根据合同相对性原则该合同对开发区物资公司亦不具有约束力。现因神农公司对涉案租赁物已不再享有所有权及相应的处分权,神农公司事实上已不能继续履行合同,原告可依据另行主张神农公司赔偿相应损失。杜一娟作为神农公司的法定代表人在《楼顶建站租赁合同》上签字系履行职务行为,其并非合同的当事人。据此判决:驳回原告的诉讼请求。

  评析

  本案是一起“买卖不破租赁”被限制适用的案件。本案主要涉及已设定抵押的租赁物在租赁期间因为实现抵押权被拍卖,租赁合同对受让人是否具有约束力。

  一、买卖不破租赁的例外

  买卖不破租赁,是指在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁实质上是租赁权物权化的一种体现,表现为债权优先于物权。我国《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。学者们一般认为这是我国立法上对买卖不破租赁的规定,该规定强化了租赁权的债权效力,目的在于保护租赁权的权利。

  但根据《物权法》第一百九十条的规定:“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”可以看出,当抵押权设立在先,租赁关系发生在后的情况下,则不适用《合同法》第二百二十九条的规定,而是仍然表现为物权优先于债权,买卖不破租赁则被限制适用,也即买卖不破租赁适用的例外。具体例外情形,最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定了两种情形,一是出租前被设立抵押;二是出租前已被人民法院查封的。

  本案涉案租赁物在2008520日已由被告神农公司抵押给银行并办理了抵押登记;2008916日,神农公司将涉案租赁物楼顶出租给原告使用,属于出租前被抵押的情形,银行为实现抵押权将抵押物拍卖转让,开发区物资公司竞拍取得抵押物(租赁物),其作为受让人是不受原告与被告神农公司之间租赁关系的约束的,故此原告主张买卖不破租赁要求开发区物资公司继续履行租赁合同的诉请不予支持。

  值得注意的是,抵押权若要对抗设立在后的租赁关系,该抵押权的设立不仅要在时间上先于租赁关系的设立时间,还应符合物权法上关于抵押权的设立规定,突出表现在为必须进行登记,否则也就不存在抵押权优先于租赁权了。

  二、承租人的权利救济

  租赁物若因实现抵押权被转让后,受让人不愿意继续履行租赁合同,要求收回租赁物的情况下,承租人的损失又该如何救济。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第二款规定:抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。本案中,因涉案房屋已被告开发区物资公司竞拍取得并办理产权转让登记,原告要求被告神农公司及其法定代表人继续履行合同,已是客观事实不能。因此,若被告神农公司在出租涉案房屋时,未书面告知原告房屋已抵押的,原告可另案起诉要求解除合同,返还未到期的租金并赔偿相应损失。

  责任编辑:李昕玥





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