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有预期的转让不可撤销---- 胡赛玲诉王凤房屋租赁合同纠纷案
发布日期:2015-04-24 字号:[ ]

   季钰喆  郑媛方

    裁判要旨

  房屋租赁合同转让装饰在当事人有能力判断、可预期范围内有差距,不构成重大误解或显失公平,不属于可撤销的合同。

  一、案情

  索引:〔2014〕金婺北初字第181号

  原告:胡赛玲

  被告:王凤

  第三人:金华金鑫企业集团公司

  2011年5月,第三人与被告签订房屋租赁合同,将一店面租给被告经营服装,租金16 800元,租赁期2010年10月1日至2011年9月30日。2011年10月14日,原、被告签订《店面转租协议》,约定:1.被告将从第三人承租的店面转租给原告, 2011年10月1日至2012年9月30日租期内租金由被告付清。2. 签订协议次日支付定金10000元,店面转让费110000万元,在与第三人办理承租变更手续后一次性付清。3.转租店面饮水机、收银柜、空调、固定装饰物等物品归原告。10月24日,原告与第三人签订《房屋租赁合同》。协议签订后,原被告均依约履行。2013年12月,因第三人对店面进行整体装潢,将租赁房屋收回。原告认为,被告无权转租店面,存在隐瞒真实租金,实际上没有装潢,系变相抬高租金。被告转租房屋时,未说清楚房屋的权属和转让费的合法性与合理性,违背了买卖(转让)等价原则,显失公平,致其在重大误解的情况下作出错误的决定。请求判令:撤销原被告店面转租协议中转让费的约定,返还转让费10万元并支付6.33%月息。被告认为转让费110000元,包含了饮水机、空调等和一年的租金,转租经第三人同意。请求驳回原告诉请。

  二、审理

  金华市婺城区人民法院审理认为:原告胡赛玲与被告王凤于2011年10月14日签订的《店面转租协议》,系协议双方当事人的真实意思表示,且不违反有关法律规定,合法有效。10月24日,原告与第三人签订了《房屋租赁合同》后,原告交付店面转让费100000元,可见原告对租赁房屋的权属、租金的起止时间及金额均是明知的,嗣后,原告在该租赁房屋内经营服装生意两年有余至2013年12月底,现原告提出被告隐瞒租金的真实情况,恶意将租金改为转让费,未尽到确保权属清楚的义务,以及要求撤销原、被告之间签订的《店面转租协议》中的第二条关于转让费的约定,并返还原告店面转让费10万元,且从2014年3月31日第一次起诉之日起按照银行基准利率月6.33‰支付利息的请求,无事实和法律依据,本院依法不予支持。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。判决:驳回原告胡赛玲的诉讼请求。判决后,原被告并未提起上诉。

  三、评析

  本案的争议焦点,合同中关于转让费的条款是否符合合同法中撤销权的规定,双方当事人签订合同是否属于可撤销合同,可从以下几方面考虑。

  (一)可撤销合同的情形

  《中华人民共和国民法通则》第59条规定:“行为人对行为内容有重大误解的和显失公平的民事行为,一方当事人有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。”;《中华人民共和国合同法》第54规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”也就是说,只有合同中符合重大误解、显失公平、欺诈,胁迫、趁人之危的情形,才属于可撤销的合同,而且在前两种情形下,双方均拥有撤销权,后三种情形,只有受害方有撤销权。本案中,原告就是以重大误解和显失公平为由请求撤销合同中关于转让费的条款。那么,怎样是重大误解和显失公平?

  二、重大误解或显失公平要件

  (一)合同是否存在“重大误解”

  重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的行为。因重大误解而订立的合同一般具有以下构成要件: (1)误解一般是因受害方当事人自己的过错造成的,而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的。重大误解的合同多是由于当事人缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验而造成的,从而导致合同与当事人自己的真实意思相违背。 (2)当事人的误解必须是要对合同的主要内容构成重大误解。如果只是合同中的非主要条款发生误解且并不影响当事人的权利义务关系,就不应该作为重大误解。评判重大误解需要考虑误解者所误解的不同情况,考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯、给当事人造成的不利后果等等。 (3)误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。合同一旦履行,将会使误解方的利益受到损害。 (4)重大误解与合同的订立或合同条件存在因果关系。如果没有这种误解,当事人将不会订立合同或虽订立合同但合同的条件将发生重大改变。与合同订立和合同条件无因果关系的误解,不属于重大误解的合同。

  本案中,转让费条款显然是合同的主要条款。但是,原告认为被告隐瞒原租金和将租金改为转让费而造成错误认识,导致转让费远高于租金给其造成了巨大损失的理由不能成立。原告租金和转让费问题有初步判断的能力,且转让是市场行为,允许存在合理的差价,差价并没有超过原告可以承受的预期,转让费与原先预期有差距,但并不属于重大误解的情形。

  (二)合同是否存在“显失公平”

  显失公平法律并无明文规定,有着不同观点,显失公平可以从下几方面加以理解。

  1.在订立合同时,订约双方的权利义务明显不对等,利益严重失衡。认定合同是否存在显失公平,其中一个客观的构成要件就是结果的不公平,但是,这种结果的不公平是在订约之间由合同的内容决定的,该合同一且付诸履行,其结果将导致双方得到经济利益明显失衡,也就是说评定双方权利义务是否显失公平,利益是否严重失衡,应以订立合同之时合约的内容为基础,由于内容上对双方的权利义务的规定明显不对等,将该事约付诸履行,双方得到的最终利益也一定会严重失衡。

  2.合同一方具有明显优势,或另一方处于无经验、缺乏判断力,或草率行事。(1)一方处于优势。所谓优势包括经济上、政治上、身份上等方面的优势。但是,交易双方优劣势总是相对存在,因此需要结合合同内容加以认真分析。(2)另一方无经验,缺乏判断力或草率行事。对于市场交易,法律对无经验者的保护不能没有限制,过多的保护就会破坏市场。因此,对于无经验的范围应该是所指交易者欠缺一般的生活经验或交易经验,而不应包括欠缺特殊的经验,如果认可当事人可以无特别经验为由申请撤销合同,必然会放纵一些不作任何准备,轻率交易,后因交易对自己不利而以显失公平为由请求撤销或变更合同,最终将导致市场交易秩序的不稳定,破坏交易安全;而缺乏判断力,也就是指由于缺乏一般的交易经验和生活经验,而对合同规定的权利义务,违约条款以及其它重要条款缺少判断能力,未能理解合同的内容,对于判断力的限定也不能有过高的要求,市场交易要求交易者拥有一般的判断力;至于轻率,是指在签订合同时的马虎或不细心,这种情况下,受害方具有一定的过失。

  3.获利方主观上存在恶意。获利一方故意利用了自己的优势或他方无经验,过于轻率而签订了显失公平的合同。强调获利人的主观故意可以约束法官的自由裁量权以及限制当事人滥用显失公平原则,法律不仅要保护弱势的当事人也要保护交易的安全,只是因为客观上存在不公平的情形就撤销一项交易,会使交易变得很不可靠,因此而破坏市场。

  此外,受损方不具备充分自觉和真实自愿。这样的限定可以防止受损方自愿接受后不公平的条款后,又以显失公平为理由要求撤销。

  本案中,关于转让费的约定,原告认为显失公平的依据是转让费过分高于原来的租金,这笔转让费的约定是经过原告的认可的,被告除了租金的支出还有空调等其他装潢的支出,以及预期的市场利润价值,转让费的约定是合乎法律和市场规律的,并不存在双方权利义务不对等的情况。被告也不具有迫使对方接受不利条件而签约的优势,显然,不存在显失公平的情形。

  综上所述,本案的合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反有关法律规定,不存在重大误解或显失公平的情形,不属于可撤销的合同,故驳回诉请是正当的。

                             责任编辑 包大进




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